Как открыть свой отель? Полный гайд по открытию отеля

В первую очередь мы смотрим помещения в центре города, потому что это беспроигрышный вариант для гостиницы. Но встречаются и другие, вполне себе рабочие, варианты по локации. Таких локаций в Москве достаточно, я их называю недооцененными.

Я бы выделил его отдельно, потому что здесь главное - не торопиться. Нет смысла идти на условия, по которым у вас есть сомнения, нужно идти до конца в своих пожеланиях к договору. Поэтому 1-2 месяца можете смело добавлять на переговоры с собственником по поводу аренды помещения. Уже получается полгода: 4 месяца поиск и ещё 2 месяца на переговоры. Чтобы дальше время не тратить понапрасну, я рекомендую на этапе, когда вы понимаете, что почти договорились с собственником и у вас обоих положительный настрой, запускайте архитектора на объект. Хотя бы для того, чтобы произвести обмер помещений и на его основании определиться с планировкой будущего отеля. Благодаря эскизу архитектора, вы еще до подписания договора аренды будете понимать, насколько подходит помещение под ваши планы, какой номерной фонд вы сможете там разместить. Это важно сделать заранее, потому что с момента подписания договора аренды время будет работать против вас. Каждый день простоя - это минус какая-то сумма аренды. Поэтому идеальный вариант, когда в момент заключения договора у вас есть уже экспертиза по ремонтным работам, выбран подрядчик, есть планировочное решение. И после получения ключей вы должны на следующий день уже начать демонтажные работы и параллельно доделывать разделы архитектурного проекта.

У вас должен быть прописан четкий план действий, потому что запустить отель - непростая задача. Будьте готовы к тому, что многие вещи придётся планировать по ходу и принимать решение день в день. Для этого нужна концентрация и человеческие ресурсы. Самостоятельно открыть проект у вас не получится, нужна команда. Задач будет очень много: строительно-монтажные закупки, согласование, поиск сотрудников, выстраивание маркетинга. Один человек с этим не справится.

Идеальный вариант, когда вы ремонтируете помещение и запускаете бизнес в отведенные вам арендные каникулы. Как правило, это 2-3 месяца, в зависимости от площади помещения. Чем больше площадь, тем больше время каникул. И вряд ли у вас получится запуститься раньше. Потому, что есть технологии в производстве ремонтных работ и есть такие факторы, как логистика, закупки. Учитывайте также человеческий фактор, различные форс-мажоры. Всё это выливается в простои и в итоге тормозит срок запуска. Стремитесь уложиться в минимальные сроки, но будьте готовы к каким-то задержкам.

От начала ремонтных работ до момента приема первых гостей может пройти 2-4 месяца. Прибавьте время на поиск помещения и переговоры - и вот уже получаем 9 месяцев. Но на этом запуск не заканчивается. Я считаю, что запуск проекта - это когда гостиница выходит на стабильную загрузку.

Если вы все же хотите эксплуатировать подвальное помещение, цоколь или чердак, то вам придется менять план БTИ, таким образом у вас увеличится площадь, но для этого придется сильно постараться, особенно в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург. Любое увеличение квадратных метров площади требует серьезных согласований, и может занять несколько лет.

Если цокольный этаж пригоден под рабочее помещение, то, скорее всего, собственник помещения так же захочет получать за эту площадь арендную ставку. В случае, когда цокольный этаж занимает не больше 30% от общей площади, вы можете разместить там технические зоны, а если больше, то вам уже не подходит такое помещение. Помните, что арендные ставки для цокольного этажа не могут приравниваться, например, к площади первого или второго этажей.

Важный вопрос по подвальным помещениям, с которым мне приходилось сталкиваться, - это прокладка коммуникаций. Если вы нашли помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома но подвал не принадлежит вам или собственнику, у которого вы арендуете помещение, то имеете в виду, что прокладка коммуникаций, например, канализации, возможна только с согласия жильцов. Причем, более 70% жильцов должны проголосовать за, что в принципе невозможно. Конечно, есть вариант смонтировать канализацию под потолком подвала, но вы никогда не сможете его согласовать, поэтому лучше поднять пол на первом этаже.

Одним из неоспоримых плюсов бизнеса в малых средствах размещения я считаю небольшой штат сотрудников. Ведь чем больше сотрудников, тем больше операционные расходы. На мой взгляд, очень сложно управлять таким бизнесом, как кафе или ресторан именно по этой причине - там требуется довольно много людей. А это значительные ежемесячные траты.

В небольшом отеле на 15-20 номеров достаточно иметь в штате основные позиции: администратор, работающий сутки через двое (то есть один администратор в смену), один управляющий, работающий по графику 5/2 и две горничные, работающие посменно. График работы горничной не суточный, ей достаточно приходить на 10-часовую смену. К примеру, с 8:00 утра и до обеда. Таким образом, она успеет убрать общие зоны, собрать грязное бельё для прачечной, подготовить номера к заселению, убрать номера, из которых выехали гости и выполнить еще ряд текущих задач по уборкам. В период после 15-16 часов горничная в маленьком отеле уже не нужна.

Администратор работает полную суточную смену, в ночное время у него есть возможность отдохнуть несколько часов. Пересменку я рекомендую проводить с 10 до 11 утра.
Также в маленьком отеле должен быть управляющий с графиком 5/2. В его обязанности входит: контроль сотрудников и графика работы, поиск и собеседование новых сотрудников, контроль системы мотиваций, взаимодействие с контрагентами, решение конфликтных ситуаций с гостями. Он должен уметь и шуруповерт держать, и акты готовить. Поэтому не стоит на него перекладывать еще продажи и маркетинг отеля, лучше это взять на себя.

Кроме того, я не рекомендую нанимать на позицию управляющего маленького отеля человека, у которого был опыт управления крупным отелем, потому что это совершенно разные бизнес-модели. В крупных отелях большой штат сотрудников, действуют целые отделы по разным направлениям, за каждым из которых закреплен свой управляющий. Но они не имеют опыта работы непосредственно с гостями. В малых средствах размещения управляющий всегда стоит на фронте, он должен общаться с гостями как можно больше, и все это параллельно с выполнением текущих задач.

В отеле на 15-20 номеров вы не сможете позволить себе принять в штат бухгалтера, только на аутсорсинг. Скорее всего вам также придется вызывать со стороны хаус-мастера.
В такой модели бизнеса сам собственник довольно сильно вовлечен в проект. Особенно на старте необходимо полностью контролировать весь процесс: работу управляющего, маркетинг продаж.

Также вы можете позволить себе добавить такую штатную единицу, как менеджер. Это тот человек, который будет помогать вам с маркетингом продаж на удаленной основе. И здесь важно не ошибиться с человеком, он должен отлично разбираться в вопросах продаж.

Конечно же для обслуживания 30 номеров потребуются уже две горничные в смену. Также горничная может совмещать функцию повара и помогать с приготовлением утренних завтраков. Или можете дополнительно нанимать повара на утренние часы.

Существуют альтернативные варианты управления объектом - это передача отеля или хостела управляющей компании. Большой плюс в работе с управляющей компанией - это то, что такие функции, как непосредственно управление продажами, поиск сотрудников, контроль за объектом осуществляет управляющая компания. Вам не придется самому нанимать менеджера, искать бухгалтера или HR-специалиста, этим займется управляющая компания. При этом нельзя сказать, что в данном случае это всё превращается в формат пассивного дохода. Вы также будете принимать участие в жизни своей гостиницы, а иначе через какое-то время всё может пойти не так, как было запланировано. Контроль требуется в любом случае.